10月25日，5只公募REITs齊齊創(chuàng)下場(chǎng)內(nèi)價(jià)格新高，且成交活躍。

自6月21日上市以來，首批9只公募REITs已經(jīng)在二級(jí)市場(chǎng)交易四個(gè)月有余，9只產(chǎn)品運(yùn)作平穩(wěn)，其中浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等5只甚至在10月25日齊齊創(chuàng)下場(chǎng)內(nèi)價(jià)格新高，單只最高成交額4475萬元。

與此同時(shí)，第二批公募REITs也進(jìn)入申報(bào)階段，其中3只產(chǎn)品已經(jīng)上報(bào)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，產(chǎn)品距離獲批已經(jīng)不遠(yuǎn)。

五只公募REITs場(chǎng)內(nèi)價(jià)格創(chuàng)下新高

10月25日，浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等五只公募REITs的場(chǎng)內(nèi)價(jià)格齊齊創(chuàng)下新高，且成交活躍。

其中，截至收盤，中金普洛斯REIT上漲0.32%，報(bào)收4.63元，成交額達(dá)4475萬元，在首批9只公募REITs居首。

此外，浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT分別在10月25日觸及10.062元、4.116元、3.343元、2.747元高點(diǎn)，同樣創(chuàng)下新高。其中華安張江光大REIT單日漲幅最高，為1.89%。

拉長(zhǎng)時(shí)間來看，9只公募REITs自上市初期沖高回落后，至今大多已經(jīng)觸底反彈。不過，9只產(chǎn)品的漲幅卻出現(xiàn)了明顯分化。其中，中航首鋼綠能REIT漲幅最多，為33.38%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT緊隨其后，自7月2日上市以來已經(jīng)上漲了25.86%，而東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、平安廣州廣河REIT兩只產(chǎn)品的漲幅不足10%。

上海證券分析師孫桂平認(rèn)為，從首批 REITs 上市表現(xiàn)來看，REITs 作為長(zhǎng)期封閉式基金，并未出現(xiàn)以往封閉式基金大幅折價(jià)交易的現(xiàn)象，究其原因估計(jì)與 REITs 很高的凈現(xiàn)金流分派率有關(guān)，投資者持有 REITs 可以定期獲得高于上市公司的分紅率，還可以獲得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的增值收益，而封閉式基金主要投資上市公司股票，過去我國(guó)上市公司股票普遍分紅率較低，導(dǎo)致封閉式基金的分紅率也很低，投資者為了兌現(xiàn)收益，只能在二級(jí)市場(chǎng)上折價(jià)交易。投資者不能將 REITs 等同于過去的長(zhǎng)期封閉式基金。

經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs漲幅居前

REITs的收益結(jié)構(gòu)主要包括分紅收益和增值收益兩部分。在分紅收益上，REITs的收益結(jié)構(gòu)類似于債券，有強(qiáng)制高比例分紅機(jī)制保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而REITs的增值收益主要受到底層資產(chǎn)價(jià)格等因素影響。

值得注意的是，上述漲幅居前的中航首鋼綠能REIT和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT均為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs，即指高速公路、垃圾污水處理等資產(chǎn)類型。和產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品相比，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)品收益以收取費(fèi)用為主，如通行費(fèi)、垃圾處理費(fèi)，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，整體派息率較高。有業(yè)內(nèi)人士表示，這或許是上述兩只產(chǎn)品溢價(jià)率較高的部分原因。

但與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)權(quán)類的存續(xù)時(shí)間普遍要遠(yuǎn)短于產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)的年限，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將逐年遞減直至終值歸零；此外，由于高速公路、垃圾污水等類型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目流動(dòng)性較差，極端情況下可能出現(xiàn)清算期內(nèi)無法完成資產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)。而產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目未來底層資產(chǎn)價(jià)值的上升也將驅(qū)動(dòng)增值收益，投資者簡(jiǎn)單比較各項(xiàng)目的現(xiàn)金分派率進(jìn)行投資決策的意義不大。

浙商資管提示道，公募REITs的收益方式與股、債等產(chǎn)品都大有不同，公募REITs底層資產(chǎn)收益及預(yù)計(jì)增值收益是支撐二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的最主要因素。投資者有必要深入了解REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，避免預(yù)期和現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生較大差異，在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行理性投資。目前投資者對(duì)于REITs產(chǎn)品特性和基于底層資產(chǎn)的投資邏輯尚有接受及熟悉的過程，因此上市后公募REITS的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)有可能因各方的投資期望認(rèn)知差異呈現(xiàn)一定波動(dòng)。

第二批公募REITs呼之欲出

隨著首批公募REITs進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)作，第二批公募REITs也進(jìn)入申報(bào)階段，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，產(chǎn)品距離獲批已經(jīng)不遠(yuǎn)。

10月14日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站顯示，國(guó)泰君安臨港園區(qū)REIT、建信中關(guān)村園區(qū)REIT、華夏越秀高速公路REIT等三只REITs已經(jīng)上報(bào)，并于10月15日得到受理。其中，國(guó)泰君安臨港園區(qū)REIT、建信中關(guān)村園區(qū)REIT為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs。

以華夏越秀高速公路REIT為例，該產(chǎn)品的標(biāo)的資產(chǎn)是漢孝高速，是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時(shí)連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)。業(yè)內(nèi)分析人士表示，收費(fèi)公路作為重要的基礎(chǔ)設(shè)施，并以其較為穩(wěn)定收益的特性，是公募REITs底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)選擇。

華夏基金認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)是中國(guó)資本市場(chǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的一項(xiàng)重大改革創(chuàng)新，開辟了普通投資者投資基礎(chǔ)設(shè)施的新渠道，也為基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)提供了傳統(tǒng)股權(quán)和債權(quán)之外的融資新通道，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，公募REITs有望實(shí)現(xiàn)萬億級(jí)存量基礎(chǔ)設(shè)施與儲(chǔ)蓄資金和社會(huì)資本的有效對(duì)接，進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用，同時(shí)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

而建信中關(guān)村園區(qū)REIT的底層資產(chǎn)為中關(guān)村軟件園公司持有的科技載體，疫情期間平均出租率超過95%，租戶基本以科技類企業(yè)為主，主要包括度小滿金融、快手、科大訊飛等境內(nèi)外上市公司及獨(dú)角獸企業(yè)，租戶質(zhì)量?jī)?yōu)異。

中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建信中關(guān)村園區(qū)REIT是中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)推動(dòng)改革轉(zhuǎn)型、探索園區(qū)發(fā)展新型融投資模式的“破題之舉”“創(chuàng)新之舉”。通過資產(chǎn)證券化的方式，使園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)起來，可大幅縮短科技園區(qū)項(xiàng)目投資回收期，提高科技園區(qū)投資建設(shè)的可持續(xù)性，最終為雙創(chuàng)主體提供更低價(jià)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，推動(dòng)園區(qū)發(fā)展模式向與雙創(chuàng)主體共成長(zhǎng)的“新經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型。

此外，部分上市公司也正在積極參與公募REITs的準(zhǔn)備工作。例如，9月28日晚，金風(fēng)科技發(fā)布關(guān)于開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作的公告稱，公司擬選取以全南天潤(rùn)天排山新能源有限公司持有的全南天排山項(xiàng)目，以及崇義天潤(rùn)龍歸風(fēng)電有限公司持有的崇義龍歸項(xiàng)目和崇義天星項(xiàng)目為標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)發(fā)行工作。